ניהול נכס: לנהל לבד או באמצעות חברה חיצונית?

אל מול בני המזל שהתברכו בבעלות על נכס להשקעה, עומדת דילמה עתיקת יומין: האם לנהל אותו לבד או שמא להפקידו בידי ידיים מקצועיות, קרי חברת ניהול חיצונית? לכל דרך יש יתרונות לכאן ולכאן, ולכן התשובה תלויה רבות הן באופי הנכס (או הנכסים) והן באופיו של האדם המשקיע.

במאמר הבא ננסה לצלול לתוך שאלה זו ולענות עליה באופן מפורט יותר.

לחברת ניהול יש יתרונות מוכחים

על פניו, חברת ניהול נשמעת כמו משהו מבהיל או לא רלוונטי: עוד גורם חיצוני שמתערבב באמצע ומגדיל את השרשרת שלא לצורך. אולם מצד שני, חברת ניהול חיצוני מחזיקה בידע רב, וכן בכוח אדם מתאים אשר יודע לנהל נכסים ולעמוד מול גורמים שונים הקשורים בהם כגון מחפשי דירות, עיריות, חברת החשמל וגופים נוספים דומים.

הדבר נכון עוד יותר אם מדובר בהשקעה מעבר לים. השקעה בנכסים בינלאומיים מלווה לא פעם בחשש וחוסר ודאות לגבי ההתנהלות במדינה הזרה, וחברת ניהול חיצונית יכולה לפתור פחדים אלו. חברת ניהול חיצונית יכולה להתעסק בכל ענייני הפרוצדורה השונים הנוגעים להחזקת הנכס, בעוד שהמשקיע יושב בנחת בישראל ללא דאגה וללא צורך בלמידה של השוק הזר בו הוא מעורב. חשוב להבין שהשקעה בנכס לא מקומי דורשת מידת מה של התמצאות בשלל תחומים כמו רגולציה, מחירי הדיור, גיאוגרפיה ועוד. לכן, אם לא מפקידים את הנכס לידיה של חברת ניהול חיצונית, מומלץ מאוד לקרוא ולהתמחות בנושא של השקעת נדל"ן בחו"ל, למשל באתרים כמו investaway.

קווים לדמותו של המנהל העצמאי

אף על פי שהשקעה בנכס אינה שקולה לעבודה יומית במשרד, לעיתים החזקת נכס עלולה להתגלות כג'וב במשרה מלאה. על אחת כמה וכמה אם המשקיע מעורב במספר נכסים, אך גם נכס אחד עשוי להתגלות כפרויקט אשר דורש זמן, מאמץ ואנרגיה מצדו של המשקיע. לכן, אדם המשקיע בנכס ומעוניין לנהל אותו לבד צריך להיות מודע לכך שהדבר יגזול ממנו זמן (למשל בצורך למצוא שוכרים לנכס), התעסקות בבירוקרטיה (מילוי טפסים והצהרות מתאימות) והתמודדות מול מקרים בלתי צפויים (תקלות בנכס, קריאה לבעלי מקצוע וכדומה). בעלות על נכס היא אינה עניין פשוט וההתעסקות בה היא התעסקות מתמדת – לא רק בשלב הבנייה והשיווק, אלא גם לאחר שלב האכלוס. לכן המנהל העצמאי אכן צריך להיות עצמאי, בעל תושייה ובעל זמן פנוי מספיק, על מנת להתמודד עם אתגרי הנכס המושקע. קל וחומר אם מדובר בהשקעה בחו"ל, שבה מטבע הדברים העניינים עשויים להיות סבוכים יותר.

ידע כל משקיע כי הנכס שלו מופקד בידי מנהלים הראויים לכך

חברת ניהול גובה דמי ניהול עבור שירותיה, כך שמבחינה כלכלית גרידא (ללא חישובים של עלות תועלת וזמן) היא אכן פחות טובה למשקיע. מנגד, תמורת השקעה כספית לא מאוד גבוהה מקבל משקיע הנכס ניהול מקצועי, מגובה בידע ובניסיון המתאימים אשר עשויים לעזור לו למקסם את הרווח מהנכס שבבעלותו, תוך כדי מזעור התעסקות עם תקלות, בעיות ואתגרים שונים העומדים בפתחם של המשקיעים בנדל"ן.